FAQ : les réponses à vos questions sur la gestion des copropriétés et les actions du syndic
Le syndic est le mandataire légal du syndicat des copropriétaires. Ses missions sont encadrées par l'article 18 de la loi de 1965. Il assure la gestion administrative (convocations d'AG, tenue des registres), la gestion financière (appels de fonds, comptabilité séparée par copropriété), et la gestion technique (entretien de l'immeuble, suivi des travaux).
Il représente le syndicat en justice et veille à l'exécution des décisions d'assemblée générale. Son mandat est limité à 3 ans renouvelables, et ses honoraires sont encadrés par un contrat-type réglementaire depuis le décret du 26 mars 2015.
Quel est le rôle du syndic de copropriété?
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Le changement de syndic se décide en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires, présents ou non). La démarche comporte plusieurs étapes clés.
Le conseil syndical sollicite des devis auprès de nouveaux candidats syndics et les soumet à comparaison. La mise en concurrence est obligatoire tous les 3 ans (loi ALUR). La résolution de changement doit figurer à l'ordre du jour de l'AG, avec les projets de contrat annexés à la convocation. En cas de vote favorable, le syndic sortant dispose d'un délai pour remettre les archives et les fonds au nouveau syndic.
Comment changer de syndic de copropriété?
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L'assemblée générale (AG) est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour voter le budget prévisionnel, approuver les comptes et traiter toutes les décisions importantes.
Elle doit avoir lieu dans les 6 mois après la fin de l'exercice comptable. La convocation doit être envoyée 21 jours avant la réunion. Les règles de majorité varient selon la nature des décisions : majorité simple (art. 24) pour les actes de gestion courante, majorité absolue (art. 25) pour les travaux importants ou le changement de syndic, double majorité ou unanimité pour les décisions les plus lourdes. Tout copropriétaire peut donner procuration à un tiers, sous conditions.
Comment fonctionne l'Assemblée Générale de copropriété?
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Les charges sont réparties selon les tantièmes (millièmes) attribués à chaque lot dans le règlement de copropriété. On distingue deux catégories : les charges générales (administration, entretien, conservation de l'immeuble), réparties selon les tantièmes généraux ; et les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif…), réparties selon l'utilité du service pour chaque lot.
Le budget prévisionnel voté en AG détermine le montant annuel, réglé par trimestre sous forme de provisions. Une régularisation intervient en fin d'exercice une fois les comptes approuvés.
Comment sont calculées et réparties les charges de copropriété ?
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Le copropriétaire débiteur est appelé "copropriétaire défaillant". Le syndic doit agir rapidement : une mise en demeure par lettre recommandée est d'abord envoyée. Sans réponse, le syndic peut engager une procédure judiciaire simplifiée (injonction de payer) ou saisir le tribunal judiciaire.
La loi ALUR de 2014 a renforcé les outils de recouvrement : le syndic peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du débiteur. Les frais de procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Les autres copropriétaires peuvent être appelés à avancer temporairement les sommes manquantes via un appel de fonds exceptionnel.
Que faire face à un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
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Instauré par la loi ALUR, le fonds de travaux est une cotisation annuelle obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots. Son montant minimal est de 5 % du budget prévisionnel voté en AG. Il est affecté au financement des travaux futurs non prévus au budget courant.
Ce fonds est attaché au lot et non au copropriétaire : en cas de vente, les sommes versées restent acquises à la copropriété et ne sont pas remboursées au vendeur. Son existence rassure les acquéreurs et contribue à la bonne santé financière de l'immeuble.
Qu'est ce que le fonds travaux (fonds de réserve)?
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Tous les travaux portant sur les parties communes doivent être votés en AG. La majorité requise dépend de la nature des travaux : majorité simple (art. 24) pour l'entretien courant et les travaux d'accessibilité ; majorité absolue (art. 25) pour les travaux d'amélioration, la pose d'équipements nouveaux, les contrats d'entretien.
En cas d'urgence (danger imminent, sinistre), le syndic peut engager les travaux conservatoires nécessaires sans vote préalable, puis en rendre compte à la prochaine AG. Les travaux privatifs (intérieur d'un appartement) ne nécessitent pas de vote, sauf s'ils affectent les parties communes ou la structure de l'immeuble (modification de mur porteur, deviation de tuyaux de chauffage...)
Quels travaux nécessitent un vote en assemblée générale ?
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La responsabilité dépend de l'origine de la fuite. Si elle provient d'une partie privative (canalisation intérieure, appareil électroménager), le copropriétaire occupant est responsable et son assurance habitation prend en charge les dommages causés au voisin. Si la fuite provient d'une partie commune (colonne montante, toiture), le syndicat des copropriétaires est responsable via l'assurance multirisque immeuble.
La convention IRSI (anciennement CIDRE), applicable depuis 2018, simplifie les règles d'indemnisation entre assureurs pour les sinistres courants dont le montant est inférieur à 5 000 €. Il est impératif de déclarer tout sinistre à son assureur dans les 5 jours ouvrés.
Qui est responsable en cas de dégât des eaux entre voisins ?
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Dans les parties privatives, un copropriétaire est en principe libre d'effectuer les travaux qu'il souhaite, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes, à la structure de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Il doit informer le syndic avant tout travaux susceptibles d'affecter les parties communes.
Certains travaux nécessitent une autorisation de l'AG : percement d'un mur porteur, modification de façade, installation de climatisation visible de l'extérieur, travaux touchant les colonnes montantes. Une autorisation administrative (permis, déclaration préalable) peut également être requise selon la nature des travaux.
Un copropriétaire peut-il faire des travaux dans son appartement librement ?
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Tout copropriétaire opposant ou défaillant lors du vote peut contester une décision d'AG en saisissant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal. Ce délai est impératif : passé ce délai, la décision devient définitive même si elle est irrégulière.
Les motifs de contestation peuvent être de forme (convocation irrégulière, ordre du jour incomplet) ou de fond (décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété). Les copropriétaires ayant voté pour la décision ne peuvent pas la contester. Il est fortement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé.
Comment contester une décision d'assemblée générale ?
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La vente d'un lot impose plusieurs obligations d'information à la charge du vendeur. Il doit fournir à l'acquéreur un dossier comprenant : le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d'AG, le carnet d'entretien de l'immeuble, et une fiche synthétique de la copropriété.
Le syndic doit délivrer un état daté mentionnant les charges dues par le vendeur. Les dettes de charges restent attachées au lot : l'acquéreur peut être tenu solidairement responsable des arriérés de l'année en cours et de l'année précédente. Le notaire joue un rôle central dans la vérification de ces documents avant signature de l'acte authentique.
Quelles sont les obligations lors de la vente d'un lot en copropriété ?
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Le règlement de copropriété est le document fondateur qui définit la destination de l'immeuble, la répartition des parties privatives et communes, les règles de vie collective et la répartition des charges. Il s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.
Sa modification est possible mais encadrée : elle nécessite en général un vote à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes). Pour les clauses relatives à la destination de l'immeuble ou à la répartition des charges, l'unanimité est parfois requise. Toute modification doit faire l'objet d'une publication au bureau des hypothèques (service de publicité foncière).
Qu'est-ce que le règlement de copropriété et peut-on le modifier ?
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