Comment sont réparties les charges en copropriété ?

Chaque copropriétaire contribue aux dépenses communes de l'immeuble — mais pas toujours de façon égale.

Le règlement de copropriété : la règle du jeu

C'est le règlement de copropriété qui fixe les règles de répartition. Ce document fondateur, rédigé lors de la création de l'immeuble, définit pour chaque lot la quote-part des charges à supporter. Il s'impose à tous les copropriétaires, présents et futurs.

Les tantièmes : l'unité de mesure

La répartition repose sur un système de tantièmes, exprimés en millièmes ou dix-millièmes. Chaque lot se voit attribuer un nombre de tantièmes lors de la création de la copropriété, calculé selon sa consistance (surface, position, étage, vue…). Plus un lot a de tantièmes, plus sa part de charges est élevée.

Deux grandes catégories de charges :

• Charges générales

Administration, entretien et conservation de l'immeuble. Réparties selon les tantièmes généraux de chaque lot.

• Charges spéciales

Liées à des services ou équipements collectifs (ascenseur, chauffage collectif…). Réparties selon l'utilité objective pour chaque lot.

Chaque copropriétaire contribue aux dépenses communes de l'immeuble — mais pas toujours de façon égale. Voici comment fonctionne ce mécanisme essentiel, encadré par la loi.

Le règlement de copropriété : la règle du jeu

C'est le règlement de copropriété qui fixe les règles de répartition. Ce document fondateur, rédigé lors de la création de l'immeuble, définit pour chaque lot la quote-part des charges à supporter. Il s'impose à tous les copropriétaires, présents et futurs.

Les tantièmes : l'unité de mesure

La répartition repose sur un système de tantièmes, exprimés en millièmes ou dix-millièmes. Chaque lot se voit attribuer un nombre de tantièmes lors de la création de la copropriété, calculé selon sa consistance (surface, position, étage, vue…). Plus un lot a de tantièmes, plus sa part de charges est élevée.

Deux grandes catégories de charges

Charges générales

Administration, entretien et conservation de l'immeuble. Réparties selon les tantièmes généraux de chaque lot.

Charges spéciales

Liées à des services ou équipements collectifs (ascenseur, chauffage collectif…). Réparties selon l'utilité objective pour chaque lot.

Un copropriétaire du rez-de-chaussée ne contribue pas aux charges d'ascenseur s'il n'en a pas l'usage — c'est le principe d'utilité qui s'applique pour les charges spéciales.

Le budget prévisionnel et les appels de fonds

Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel. Ce budget couvre les dépenses courantes et est réparti entre copropriétaires selon leurs tantièmes respectifs. Le syndic envoie ensuite des appels de fonds trimestriels, qui constituent des provisions sur charges à régulariser en fin d'exercice.

Les dépenses exceptionnelles

Certains travaux importants — ravalement de façade, réfection de toiture, mise aux normes — font l'objet d'un vote en assemblée générale à la majorité requise. Leur financement est réparti selon les tantièmes généraux, sauf disposition contraire du règlement.

Un copropriétaire ne peut pas refuser de payer des charges votées régulièrement en assemblée générale, même s'il a voté contre la dépense. Le seul recours est la contestation judiciaire dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Peut-on modifier la répartition ?

La répartition des charges peut être révisée, mais c'est une procédure exigeante. Elle nécessite soit l'accord unanime de tous les copropriétaires, soit une décision judiciaire démontrant que la répartition actuelle est gravement inégalitaire. Une révision spontanée est donc rare en pratique.