Fonds travaux (loi ALUR) : obligation et utilisation

Chaque année, lors de l'assemblée générale, le fonds travaux suscite de nombreuses questions; ce fond obligatoire depuis la loi ALUR de 2014 reste mal compris par de nombreux copropriétaires.

Qu'est-ce que le fonds travaux ?

Le fonds travaux est une réserve financière obligatoire, alimentée chaque année par les copropriétaires, destinée à anticiper les gros travaux futurs de l'immeuble : plutôt que de subir un appel de fonds exceptionnel et souvent important le jour où la toiture ou la façade doit être refaite, la copropriété épargne progressivement.

Ce fonds est distinct du budget prévisionnel courant (qui couvre l'entretien courant : ménage, ascenseur, assurances) et distinct également d'un éventuel fonds travaux "volontaire" que certaines copropriétés constituaient déjà avant la loi.

Qui est concerné ?

L'obligation s'applique à toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation, dès leur cinquième année d'existence. Deux exceptions notables :

• les copropriétés de moins de cinq lots, si l'assemblée générale décide à l'unanimité de ne pas constituer de fonds ;

• les copropriétés ayant déjà voté et financé un plan pluriannuel de travaux couvrant l'intégralité des besoins identifiés.

  
  

Comment est-il calculé ?

La cotisation annuelle minimale est fixée à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Le montant exact est voté chaque année en assemblée générale, sur proposition du syndic, et peut être supérieur à ce minimum si un diagnostic technique global (DTG) ou un plan pluriannuel de travaux (PPT) fait apparaître des besoins plus importants.

Chaque copropriétaire cotise selon sa quote-part de charges (ses tantièmes), comme pour les autres charges de copropriété.

Un compte bancaire séparé, obligatoire

Le fonds travaux doit être placé sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte courant de la copropriété. Cette obligation vise à garantir la traçabilité des sommes et à éviter tout mélange avec la trésorerie courante. C'est un point que nous vérifions systématiquement lors d'une reprise de mandat.

Peut-on récupérer sa cotisation en cas de revente ?

Les sommes versées au fonds travaux sont définitivement attachées au lot, et non au copropriétaire. En cas de vente, l'acquéreur bénéficie de la quote-part du fonds sans indemniser le vendeur. Il est donc essentiel d'anticiper ce point dans la négociation du prix de vente.

Quelle peut être son utilisation ?

Les sommes du fonds travaux ne peuvent financer que des travaux: l'entretien courantdoit etre financé par les appels de charge. Concrètement : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement d'ascenseur, mise aux normes, travaux de rénovation énergétique. L'assemblée générale doit voter l'affectation des sommes lors du vote des travaux concernés.

En conclusion

Le fonds travaux n'est pas une charge supplémentaire arbitraire : c'est un mécanisme de prévoyance qui protège la valeur du bien et évite les mauvaises surprises financières. Un syndic attentif doit non seulement veiller au respect strict de cette obligation légale, mais aussi accompagner le conseil syndical dans une réflexion sur le montant optimal à provisionner, à la lumière du DTG et de l'état réel de l'immeuble.